In Berlin ließ eine Grundstückseigentümerin zwischen März 2015 und November 2017 ein Hotel errichten. Durch eines der Baugrundstücke verläuft ein Tunnel der U-Bahn-Linie U2, unmittelbar angrenzend ein weiterer Tunnel der U8. Für das Bauvorhaben bestand seit dem 18. März 2015 eine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Mit der Herstellung der Baugrube und der Gründung hatte die Eigentümerin ein Tiefbauunternehmen beauftragt. Die Arbeiten sollten nach den vertraglichen Vorgaben erschütterungsarm durchgeführt werden.
Anfang November 2015 stellte ein Vermessungsingenieur jedoch Lageveränderungen an beiden Tunnelbauwerken fest. Betroffen waren unter anderem die Tunnelanlagen und das Gleisbett. Bei einem Tunnel zeigte sich auf einer Messstrecke von 100 Metern ein Niveauunterschied von bis zu 56 Millimetern. Die Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) veranlassten daraufhin Maßnahmen, um weitere Schäden zu verhindern. Dazu gehörten eine permanente elektronische Überwachung, Verdichtungsinjektionen und ein Havarie-Konzept. Die Bauherrin wandte dafür insgesamt 446.162,43 Euro netto auf. Später verklagte die BVG sowohl die Bauherrin als auch das Tiefbauunternehmen auf 2.539.297,05 Euro Schadensersatz. Außerdem verlangte sie die Feststellung, dass die Beklagten auch für weitere Schäden einzustehen haben. In diesem Haftungsprozess erging ein noch nicht rechtskräftiges Grundurteil zugunsten der BVG.
Der Versicherer beruft sich auf einen Risikoausschluss
Die Bauherrin verlangte von ihrer Haftpflichtversicherung die Erstattung der bereits aufgewendeten 446.162,43 Euro sowie Versicherungsschutz gegen die Schadensersatzforderungen der BVG. Der Versicherer berief sich auf Ziffer 7.14 (2) der vereinbarten Allgemeinen Versicherungsbedingungen für die Haftpflichtversicherung (AHB). Danach waren Haftpflichtansprüche aus Sachschäden ausgeschlossen, die durch Senkungen von Grundstücken und Erdrutschungen entstehen. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen: 23 O 327/22) gab der Bauherrin zunächst weitgehend recht. Das Kammergericht Berlin entschied dagegen mit Urteil vom 15. Oktober 2025 (Az. 23 U 149/23) zugunsten des Versicherers und wies die Klage ab. Nach seiner Auffassung genügte bereits eine unterirdische Veränderung des Bodens, bei der Bodenschichten an Volumen verlieren und absinken. Eine wahrnehmbare Veränderung der Geländeoberfläche sei nicht erforderlich, um den Risikoausschluss auszulösen. Diese Auslegung hielt vor dem Bundesgerichtshof nicht stand.
BGH: Eine unterirdische Setzung reicht nicht aus
Dieser Auslegung widersprach der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28. Oktober 2026 (Az. IV ZR 246/25). Der IV. Zivilsenat entschied, dass der vereinbarte Risikoausschluss für Grundstückssenkungen rein unterirdische Bodenveränderungen nicht erfasst. Entscheidend ist die Auslegung des Begriffs „Senkung von Grundstücken“. Nach Auffassung des BGH muss ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer darunter einen Vorgang verstehen, der regelmäßig mit einer wahrnehmbaren Veränderung der Geländeoberfläche einhergeht. Reine Veränderungen im Untergrund, etwa Bodenverdichtungen oder die Verkleinerung von Porenräumen, fallen dagegen nicht unter diesen Ausschluss, wenn sie das Bodenniveau nicht absenken und die Geländeoberfläche unverändert lassen. Der Unterschied ist für den vorliegenden Fall entscheidend: Die unterirdischen Tunnelanlagen hatten sich zwar nachweislich verformt und abgesenkt. Eine entsprechende Senkung der Geländeoberfläche lag jedoch nicht vor. Der BGH stellt außerdem klar, dass Risikoausschlüsse eng auszulegen sind. Der Versicherungsnehmer muss aus den Bedingungen erkennen können, welche Risiken ausgeschlossen sind. Eine Klausel darf den Versicherungsschutz nicht weiter einschränken, als es ihr erkennbarer Zweck und ihre Formulierung rechtfertigen.
Auch die besonderen Ausschlüsse für Tiefbauarbeiten helfen dem Versicherer nicht bei dieser Auslegung
Der Versicherungsvertrag enthielt weitere Einschränkungen. So waren nach den Besonderen Bedingungen zur Bauherren-Haftpflichtversicherung unter anderem Schäden durch Veränderungen der Grundwasserverhältnisse und Sachschäden durch Erschütterungen infolge von Rammarbeiten ausgeschlossen. Daraus ließ sich nach Auffassung des BGH jedoch kein umfassender Ausschluss sämtlicher Risiken ableiten, die bei Tiefbauarbeiten auftreten können. Auch der Zweck des Risikoausschlusses änderte daran nichts. Zwar sollen Versicherer vor besonders schwer kalkulierbaren Gefahren geschützt werden. Das rechtfertigt aber keine Ausdehnung der Klausel auf sämtliche unterirdischen Bodenveränderungen.
Vertragliche Haftung schließt Versicherungsschutz nicht automatisch aus
Ein weiterer Streitpunkt betraf einen Nutzungsvertrag, den die Rechtsvorgängerin der Bauherrin bereits 2006 mit der BVG geschlossen hatte. Darin war eine Haftung des Vorhabenträgers für Schäden an den U-Bahn-Anlagen vorgesehen. Die Bauherren-Haftpflichtversicherung deckte grundsätzlich die gesetzliche Haftpflicht. Nach Ziffer 7.3 AHB waren dagegen Ansprüche ausgeschlossen, soweit sie aufgrund vertraglicher Vereinbarungen über die gesetzliche Haftpflicht hinausgingen. Der BGH stellte klar, dass eine vertragliche Haftungsvereinbarung den Versicherungsschutz nicht schon deshalb ausschließt, weil der Geschädigte seine Forderung auch auf diesen Vertrag stützt. Entscheidend ist, ob daneben ein gesetzlicher Anspruch besteht, der denselben Schaden in gleicher Höhe erfasst. Im vorliegenden Fall berief sich die BVG auch auf einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Absatz 2 Satz 2 BGB.
Dieser Anspruch kann nach der Rechtsprechung des BGH eine gesetzliche Haftpflichtbestimmung im Sinne der AHB darstellen, wenn eine Substanzbeeinträchtigung vorliegt und der verlangte Ausgleich schadensersatzrechtlichen Charakter hat. Soweit die vertraglich vereinbarte Haftung nicht über die ohnehin bestehende gesetzliche Haftung hinausgeht, steht der vertragliche Haftungsausschluss dem Versicherungsschutz deshalb nicht entgegen.
Über die Zahlung muss erneut entschieden werden
Trotz dieser Feststellungen hat der BGH den Versicherer nicht zur Zahlung verurteilt. Er hob das Urteil des Kammergerichts auf und verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück. Das Kammergericht muss nun prüfen, ob die geltend gemachten Deckungsansprüche möglicherweise aus anderen Gründen ausgeschlossen sind. Außerdem muss es untersuchen, ob die Bauherrin die bereits aufgewendeten 446.162,43 Euro unter dem Gesichtspunkt des Rettungskostenersatzes verlangen kann.
Für die Haftpflichtversicherung ist die Entscheidung vor allem wegen der Auslegung des Risikoausschlusses bedeutsam. Sie macht deutlich, dass nicht jede technisch nachweisbare Veränderung des Untergrunds bereits eine Grundstückssenkung im Sinne der verwendeten AHB-Klausel darstellt. Dabei kommt es auf den konkreten Wortlaut der Versicherungsbedingungen an. Andere oder ausdrücklich weiter gefasste Ausschlussklauseln können zu einem anderen Ergebnis führen.
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