Zunächst möchte ich eine deutliche Abgrenzung zur gewerblichen Gebäudeversicherung formulieren.
Die folgende Einschätzung bezieht sich ausdrücklich nur auf die private Wohngebäudeversicherung, denn in der Gewerbegebäudeversicherung gelten teilweise andere Spielregeln.

Es gibt neben der gleitenden Neuwertversicherung selbstverständlich noch die Möglichkeit, nach Neuwert, Zeitwert oder nach gemeinem Wert zu versichern. Da dies in der modernen Tariflandschaft jedoch nur in Ausnahmefällen vorkommt, möchte ich mich im Kommenden auf die gleitende Neuwertversicherung beschränken.

Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit regelmäßig die Verantwortung des Versicherungsnehmers oder eines durch ihn bevollmächtigten Versicherungsmaklers für die ausreichende Bemessung der Versicherungssumme bestätigt. Wenn er oder sein Makler beim Versicherungsantrag eine Versicherungssumme deklariert und den Versicherer nicht explizit darum bittet, ist der Versicherer nicht verpflichtet, den beantragten Wert bzw. die Wertermittlung auf Richtigkeit zu prüfen.

Folgende Wertermittlungsmethoden gelten als anerkannt:

• Ermittlung der Versicherungssumme nach anerkannter Schätzung eines Bausachverständigen
• Angabe eines belegbaren Neubauwertes durch den Versicherungsnehmer in Preisen des Baujahres und Umrechnung durch den Versicherer auf einen aktuellen Neubauwert.
• Korrekt beantwortete Antragsfragen des Versicherungsnehmers nach Ausbau und Ausstattung des Gebäudes, wenn der Versicherer nach diesen Angaben einen Versicherungswert berechnet. Dieses Prinzip spiegelt sich vornehmlich im Wertermittlungsbogen, in der Tarifsoftware der meisten Versicherer oder auch in Vergleichsrechnern wieder.

Wenn die Versicherungssumme nach den zuvor genannten Verfahren korrekt ermittelt wurde, gewährt der Versicherer in der gleitenden Neuwertversicherung in der Regel Unterversicherungsverzicht. Dies bedeutet, er nimmt bei der Entschädigung keinen Abzug wegen Unterversicherung vor.

Ein sehr entscheidender und oft missverstandener Punkt ist hierbei folgender:

Es gibt in der gleitenden Neuwertversicherung grundsätzlich keine Begrenzung der Entschädigungsleistung. Der Versicherer schuldet die Wiederherstellung nach gleicher Art und Güte zum ortsüblichen Neubauwert inklusive Planungs- und Konstruktionskosten.

Ebenso werden Aufräumungs-, Abriss-, Bewegungs- und Schutzkosten übernommen. Ersetzt werden in der Regel auch die tatsächlich entstandenen Mehrkosten für die Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung der versicherten und vom Schaden betroffenen Sache durch Technologiefortschritt, wenn die Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung der Sache in derselben Art und Güte nicht möglich ist.

Lediglich bei bestimmten Kostenpositionen sind Sublimits üblich. Zudem gibt es die Möglichkeit des Versicherers, sich einer Höchstentschädigungssumme zu bedienen. Diese ist dann jedoch selten auf das einzelne Objekt bezogen, sondern dient lediglich als Deckelung eines Tarifes. Die Versicherungssumme stellt somit in der gleitenden Neuwertversicherung keine Obergrenze mehr dar.

Kommt noch ein vom Versicherer erklärter Unterversicherungsverzicht hinzu, hat die Versicherungssumme eigentlich nur noch eine Funktion bei der Beitragsberechnung.

Es macht daher in der gleitenden Neuwertversicherung auch wenig Sinn, mit Hilfe des Baupreisindexes eine Versicherungssumme Wert 1914 auf eine heutige Versicherungssumme umzurechnen. Zudem wäre dies auch fachlich nicht einwandfrei.

Oft werden Versicherungswerte auch mit Verkehrswerten gleichgesetzt, was natürlich zwei völlig verschiedene Paar Schuhe sind. Bei Verkehrswerten geht es um theoretisch am Immobilienmarkt erzielbare Preise. Beim Verkehrswert spielen unter anderem die Lage einer Immobilie, die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, der Gebäudeertragswert und die allgemeine Nachfrage nach Immobilien eine entscheidende Rolle. Diese Faktoren sind selbstverständlich nicht Gegenstand der Wertermittlung in einer Gebäudeversicherung. Die Wertermittlung in der Gebäudeversicherung beschränkt sich im Groben auf die Wiederherstellungskosten nach Schaden.

Seit einigen Jahren tarifieren die meisten Versicherer bevorzugt nach dem sogenannten Wohnflächenmodell. Es entspricht in weiten Teilen der gleitenden Neuwertversicherung mit Unterversicherungsverzicht nach dem Prinzip des Wertermittlungsbogens. Im Wohnflächenmodell wird daher in der Regel auf den Ausweis einer Versicherungssumme gänzlich verzichtet.

In den allermeisten Fällen ist es daher heutzutage für den Versicherungsnehmer ausreichend, die Antragsfragen nach Bauart, Ausbau, Ausstattung und Wohnfläche korrekt zu beantworten.

Doch auch hier gibt es Fallstricke. Die Wohnflächendefinitionen der einzelnen Anbieter weichen nämlich durchaus voneinander ab. Hier ist es sinnvoll, sich die Definitionen der einzelnen Anbieter in deren Versicherungsbedingungen vorher genau anzuschauen. Sollten Flächen falsch deklariert werden, kann dies weitreichende Folgen haben, denn das vom Versicherer abgegebene Versprechen bezüglich eines Unterversicherungsverzichtes ist an eine korrekte Flächenangabe des Versicherungsnehmers im Antrag geknüpft.

Zu den Pflichten des Versicherungsnehmers, den sogenannten Obliegenheiten, gehört die vorvertragliche Anzeigepflicht. Eine Verletzung dieser durch falsche Angaben kann später im Schadensfall zu Kürzungen oder gar zum Rücktritt des Versicherers vom Vertrag und damit zu vollkommener Leistungsfreiheit führen. Somit ist es wichtig zu wissen, welche Wohnflächendefinition für den jeweiligen Versicherer maßgebend ist.

Man könnte natürlich hergehen und die gesamte Grundfläche aller Räume als Wohnfläche angeben. Damit würde man zwar der Unterversicherungsproblematik weitestgehend vorbeugen, der Versicherungsnehmer würde aber vermutlich auch über Jahre zu viel Prämie zu entrichten haben. Beides für den Vermittler ggf. haftungsbewehrte Themengebiete.

Zudem ist es auch in Bezug auf die Pauschaldeklarationen der Anbieter wichtig, einige grundlegende Begriffsdefinitionen präsent zu haben.

Nehmen wir hier zum Beispiel einmal den Begriff des Nebengebäudes. In der Wohngebäudeversicherung ist ein Nebengebäude meist als ein Gebäude definiert, welches zu einem bestimmten Verwendungszweck errichtet wurde. Es ist aufgrund seiner Größe und Art einem sich ebenfalls auf dem Grundstück befindlichen Wohngebäude untergeordnet und dient weder der Wohnnutzung, noch einer gewerblichen Nutzung. Somit sind in den meisten Fällen insbesondere folgende Gebäude als Nebengebäude deklariert: Gartenhäuser, Gerätehäuser, Schuppen usw.

Auch in der Begrenzung der Nutzfläche solcher Nebengebäude unterscheiden sich die Pauschaldeklarationen teilweise deutlich. Diese variiert in der Regel zwischen 15 und 100 qm. Wird die in der Pauschaldeklaration deklarierte Maximalfläche überschritten oder wird das Nebengebäude zu Wohnzwecken oder gar gewerblich genutzt, muss es meist gesondert tarifiert werden.

Auch hier drohen bei falschen Angaben ggf. Kürzungen oder Leistungsfreiheit des Versicherers. Wobei hier bei größeren Nebengebäuden, wie Scheunen, und bei gewerblich genutzten Liegenschaften dann häufig ein gesondert zu ermittelnder Versicherungswert gefordert ist. Hier können neben anerkannten Gutachten ggf. auch Softwarelösungen zur Wertermittlung, wie das Programm »Wert1914« der Firma Skendata, helfen.

Bei der Wertermittlung sollten wir auch die vielen heutzutage nicht mehr außergewöhnlichen zusätzlichen Gebäude- und Grundstücksbestandteile nicht außer Acht lassen. Hier sind beispielsweise Schwimmbecken auf dem Versicherungsgrundstück, deren Abdeckungen und die dazugehörige Schwimmbadtechnik wie z. B. Poolheizungen und Filteranlagen, aber auch Saunen oder ggf. auch fest verankerte Whirlpools und Outdoorküchen zu nennen.

Solche Positionen sind in den wenigsten Pauschaldeklarationen der Anbieter vollumfänglich enthalten und bedürfen oft zusätzlicher Wertzuschläge.

Gleiches gilt auch für denkmalgeschützte Objekte. Bei den meisten Produktgebern sind hier, je nach der jeweiligen Ausprägung der Denkmalschutzauflagen, zusätzliche Wertzuschläge erforderlich.

Vergleichs- und Onlinerechner stoßen hier regelmäßig an Ihre Grenzen. Oft sind zusätzliche Wertsteigerungen dort nicht abbildbar. Stattdessen sind regelmäßig gesonderte Anfragen beim Versicherer, teilweise mit entsprechenden Zusatzfragebögen, erforderlich. 

Man sieht also, wie wichtig es gerade bei der Wertermittlung eines Wohngebäudes ist, auf Details zu achten und seine Risikofragen an den Kunden entsprechend eindeutig zu formulieren, um möglichst haftungssicher zu arbeiten. Beim Eigenheim geht es nicht zuletzt oft um die größte Investition, die ein Mandant im Laufe seines Lebens tätigen wird. Dies sollte mit dem nötigen Sachverstand gewürdigt werden.