Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist für die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich, einschließlich des Abschlusses und der Betreuung der Gebäudeversicherung. Fehler oder Unterlassungen in diesem Bereich können zu erheblichen finanziellen Schäden für die Eigentümergemeinschaft führen und Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter nach sich ziehen.

Die gesetzlich geregelten Pflichten des Verwalters ergeben sich dabei aus §§ 24, 27 und 28 WEG.

Verletzt der Verwalter seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten, haftet er nach der Bestimmung des § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber der Wohnungseigentümeremeinschaft auf Schadensersatz.

Seit 1. Dezember 2023 müssen Verwalter zudem eine Zertifizierung vorweisen, um den Anforderungen ordnungsmäßiger Verwaltung zu entsprechen. Ausnahmen gelten für Kleingemeinschaften mit bis zu acht Sondereigentumseinheiten, sofern weniger als ein Drittel der Eigentümer:innen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Pflichtversicherungen gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verlangt einen angemessenen Versicherungsschutz für das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören:

• Feuerversicherung: Schutz des Gebäudes vor Brand, Blitzschlag und Explosion.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Schutz vor Schadensersatzansprüchen Dritter (z. B. bei Glätteunfällen auf dem Grundstück).

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über den Abschluss der Versicherungen durch Mehrheitsbeschluss.

Zusätzliche Versicherungen

Je nach Zustand und Nutzung der Immobilie sollte der Verwalter prüfen, ob weitere Versicherungen erforderlich sind. Dazu gehören unter anderem:

• Verbundene Gebäudeversicherung: Ergänzt den Schutz um Schäden durch Sturm, Hagel, Leitungswasser oder Elementarrisiken (z. B. Überschwemmungen).
• Gebäudeglasversicherung: Schutz bei beschädigten Fenstern, Glastüren oder Fassadenelementen.
• Elektronikversicherung: Schutz für technische Gebäudeausstattungen wie Aufzüge oder Heizsysteme.

Die Entscheidung über den Abschluss solcher Zusatzversicherungen trifft die Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter muss hierzu Empfehlungen abgeben und Beschlüsse herbeiführen.

Abschluss von Versicherungsverträgen

Der Verwalter schließt die Versicherungsverträge in der Regel im Namen der Eigentümergemeinschaft ab. Wichtig ist, dass die Eigentümergemeinschaft als Versicherungsnehmer eingetragen wird, um Streitigkeiten über Versicherungsleistungen zu vermeiden.

Abwicklung von Versicherungsschäden

Im Schadensfall muss der Verwalter:

• Den Schaden unverzüglich dem Versicherer melden.
• Die Schadensregulierung koordinieren.
• Die Eigentümergemeinschaft über das Vorgehen informieren und notwendige Beschlüsse einholen.
• Falls nötig, Sachverständige zur Begutachtung hinzuziehen.

Haftung des Verwalters bei Vermögensschäden

Ein Verwalter kann für Schäden haften, wenn er seinen Versicherungspflichten nicht nachkommt. Beispiele für haftungsrelevante Fehler:

• Der Abschluss oder die Verlängerung einer wichtigen Versicherung wurde versäumt.
• Eine fehlerhafte Schadensmeldung führte zum Verlust von Versicherungsleistungen.
• Der Verwalter hat einen Versicherungsvertrag mit unzureichender Deckung abgeschlossen.

Um sich vor finanziellen Folgen solcher Fehler zu schützen, sind gewerbliche Verwalter verpflichtet, eine Vermögensschadenhaftpflicht- versicherung abzuschließen.

Pflicht zur Vermögensschadenhaftpflicht- versicherung (VSH)

§ 15 Abs. 1 MaBV schreibt Versicherungsschutz für Verwalter in Form einer Berufshaftpflichtversicherung seit Inkrafttreten des Gesetzes über die Einführung von Berufungszulassungsregelungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter am 1.8.2018 zwingend vor:

• Deckungssumme: Mindestens 500.000 € pro Schadensfall und 1.000.000 € pro Jahr.
• Schutz vor: finanziellen Schäden, die durch Fehler des Verwalters entstehen (z. B. Versäumnisse beim Abschluss oder bei der Verwaltung von Versicherungen).
• Gültigkeit: Die Versicherung muss während der gesamten Tätigkeit des Verwalters bestehen und regelmäßig überprüft werden.

Diese Versicherung schützt sowohl den Verwalter als auch die Eigentümergemeinschaft vor finanziellen Risiken.

Aktuelle Rechtsprechung

Gerichte betonen zunehmend die Pflicht des Verwalters zur umfassenden Absicherung des Gemeinschaftseigentums. Ein fehlender Versicherungsschutz kann ein Grund für die Abberufung oder Abwahl eines Verwalters sein.

Unter anderem sollten folgende Punkte beachtet werden:

• Regelmäßige Überprüfung der Deckungssummen
• Aktualisierung bei baulichen Veränderungen
• Anpassung der Policen an neue gesetzliche Vorgaben

Ein Verwalter trägt eine erhebliche Verantwortung für den Versicherungsschutz der Eigentümergemeinschaft. Neben dem Abschluss von Pflicht- und Zusatzversicherungen ist er verpflichtet, eine Vermögensschadenhaftpflicht- versicherung zu unterhalten, um sich selbst und die Eigentümergemeinschaft vor finanziellen Risiken zu schützen.

Durch sorgfältige Auswahl und Verwaltung der Versicherungen kann der Verwalter dazu beitragen, finanzielle Schäden für die Gemeinschaft zu minimieren und seine eigene Haftung zu begrenzen.

Warum Wohneigentumsverwalter einen Versicherungsvermittler einschalten sollten

Wohneigentumsverwalter jonglieren täglich mit Verträgen, Handwerkerterminen und Eigentümerversammlungen – doch das Versicherungswesen ist eine Welt für sich. Eine falsch gewählte Deckungssumme, eine vergessene Klausel oder eine nicht gemeldete Nutzungsänderung können im Schadensfall teuer werden.

Ein versierter Versicherungsvermittler hilft dabei, maßgeschneiderte Versicherungslösungen zu finden, unnötige Risiken zu vermeiden und sich rechtlich abzusichern. Zudem kann er:

• Den individuellen Versicherungsbedarf der Eigentümergemeinschaft prüfen und passende Angebote vergleichen.
• Auf wichtige Details achten, z. B. Unterversicherungsverzicht oder Selbstbeteiligungsregelungen.
• Den Verwalter entlasten, indem er Schadensfälle professionell begleitet und mit den Versicherungen verhandelt.
• Er unterstützt bei der Auswahl der passenden Haftpflichtversicherung gegen Vermögensschäden bei Pflichtverletzungen des Verwalters.

Gerade in einer immer komplexeren Versicherungslandschaft kann eine fachkundige Beratung den entscheidenden Unterschied machen.

Ein Wohneigentumsverwalter muss sicherstellen, dass die Immobilie ausreichend versichert ist. Doch Versicherungen sind komplex, und Fehler – sei es eine zu niedrige Deckungssumme oder eine fehlende Klausel – können im Schadensfall teuer werden. Hier kommt der Versicherungsmakler ins Spiel: Er übernimmt die Beratung, haftet für Fehler bei der Vermittlung und entlastet damit den Verwalter erheblich.

Ein Versicherungsmakler ist gesetzlich verpflichtet, die Eigentümergemeinschaft und den Verwalter umfassend und korrekt zu beraten. Falls er eine falsche Empfehlung ausspricht oder wichtige Risiken nicht absichert, haftet er und nicht der Verwalter. Der Verwalter kann sich darauf berufen, dass er sich auf die Expertise des Maklers verlassen hat.

Beispiel:

• Der Verwalter beauftragt einen Makler mit der Auswahl einer Gebäudeversicherung.
• Der Makler übersieht, dass eine Elementarschadenversicherung sinnvoll wäre.
• Im Hochwasserfall zahlt die Versicherung nicht – und der Makler haftet im Falle einer Falschberatung für den Schaden, nicht der Verwalter.

Ein vom Verwalter bevollmächtigter Versicherungsmakler muss seine Empfehlungen dokumentieren und die Eigentümergemeinschaft über mögliche Risiken aufklären. Falls sich die Eigentümer gegen eine empfohlene Versicherung entscheiden, sollte dies schriftlich festgehalten werden.

• Der Verwalter kann später nachweisen, dass er die Gemeinschaft auf Empfehlung des Maklers korrekt informiert hat.
• Ohne eine solche Dokumentation könnte der Verwalter selbst in die Haftung geraten.

Auch Versicherungsmakler sind verpflichtet, eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (VSH) zu haben.

• Falls der Makler einen Beratungsfehler macht, deckt seine eigene VSH die finanziellen Folgen ab.
• Dadurch bleibt die Eigentümergemeinschaft geschützt – und der Verwalter muss keine eigenen Haftungsrisiken tragen, wenn er einen Versicherungsmakler als Sachwalter beauftragt hat.

Durch die Zusammenarbeit mit einem Versicherungsmakler kann ein Wohneigentumsverwalter sein eigenes Haftungsrisiko erheblich reduzieren. Der Makler übernimmt die Verantwortung für die richtige Absicherung der Immobilie – und falls doch ein Fehler passiert, greift die eigene Haftpflichtversicherung des Maklers. Damit wird der Verwalter nicht zum Sündenbock für Versicherungsprobleme, sondern kann sich auf seine Kernaufgaben konzentrieren.